Het bestemmingsplan ‘Hoek Dr. Brabersstraat’ in Roosendaal ligt vanaf maandag 26 september 2022, gedurende zes weken, ter inzage.
De ontwikkeling van de voormalige V&D-locatie Dr. Brabersstraat is een belangrijk onderdeel van de kwalitatieve verbetering van het stadscentrum. De eigenaar heeft het initiatief genomen tot herontwikkeling. Deze bestaat uit de sloop van de bestaande gebouwen en de realisatie van vervangende nieuwbouw bestaande uit appartementen en woon-werk-woningen, commerciële en maatschappelijke ruimte. Dit zijn functies die ook binnen het geldende bestemmingsplan mogelijk zijn.
Daarnaast zijn levensloopbestendige woningen voorzien, die met een afmeting van minder dan 60 m² niet mogelijk zijn in het geldende bestemmingsplan. Woningen op de begane grond zijn in de visie gewenst, maar in het geldende bestemmingsplan uitgesloten. Ook een inpandige parkeervoorziening is niet toegestaan. De beoogde ontwikkeling past daarnaast qua massa niet in de kaders van het geldende bestemmingsplan ‘Binnenstad’. Om de gewenste ontwikkeling mogelijk te maken dient een nieuw bestemmingsplan te worden opgesteld. Het concept bestemmingsplan dat voorligt voorziet hierin.
Informatie avond bestemmingsplan

• Locatie: Raadhuis, Markt 1 Roosendaal
• Tijdstip: 18.00 tot circa 20.00 uur
• Gemeente Roosendaal: Pascal Hendriks, Margot Mutsaers en Ingrid der Vries – Gemeente Roosendaal
• Eigenaar (gedelegeerd): Herald Besselink – Syntrus Achmea RE&F
• Architect (spreker): Jos van Eldonk – Common Affairs
• Ontwikkelaar/Aannemer: Marco Dijkshoorn en Roy Buijsman – Van Omme en de Groot
• Architect: Jos van Eldonk – Common Affairs

1. Doel
Tijdens deze informatie avond kunnen buren en belanghebbenden vragen stellen aan gemeente, ontwikkelaar/aannemer, architect en (gedelegeerd) eigenaar over het concept bestemmingsplan ‘Hoek Dr. Brabersstraat’.
2. Verslag
De informatie avond werd gehouden in de Zuilenzaal in het Raadhuis. In deze zaal waren verschillende grote panelen met informatie geplaatst. Medewerkers van de gemeente, van de ontwikkelaar/aannemer, de architect en de gedelegeerde eigenaar beantwooorden vragen van de bezoekers.
De informatie panelen zijn hier digitaal terug te vinden.
Ook lag het concept bestemmingsplan ter inzage en gaven medewerkers van de gemeente Roosendaal desgewenst uitleg.
De informatie avond is bezocht door circa 50 personen.
Nieuwe, nog niet eerder beantwoorde, vragen zijn toegevoegd bij de “Meest gestelde vragen”.

Op 15 februari is door Syntrus Achmea naar circa 500 adressen in de omgeving van het project uitnodigingsbrieven (per post) gestuurd. Deze adressen zijn in samenspraak met de gemeente Roosendaal tot stand gekomen. In deze brief werd uitleg gegeven over het doel van de participatieavond en de mogelijkheid gegeven om aan te melden voor deze participatieavond.
Ook kon er een middels een digitaal formulier op de website www.herontwikkeling-roosendaal.nl vragen worden gesteld.
Participatieavond

• Locatie: Digitaal via MS Teams
• Tijdstip: 19.00 tot circa 20.30 uur
• Voorzitter (spreker): Herald Besselink –
• Syntrus Achmea Real Estate & Finance
  Architect (spreker): Jos van Eldonk – Common Affairs
• Ontwikkelaar/Aannemer (spreker): Marco Dijkshoorn – Van Omme en de Groot
• Gemeente Roosendaal: Pascal Hendriks
• Genodigden: Circa 500 adressen (omwonenden, winkeliers)

Herald Besselink, ontwikkelingsmanager bij Syntrus Achmea, opent de participatieavond en heet de aanwezigen van harte welkom. Na de opening wordt het programma van toegelicht aan de hand van een inhoudsopgave.
Inhoudsopgave
1. Waarom deze bijeenkomst?
2. Betrokken partijen
3. Syntrus Achmea – uitleg waarom
4. Common Affairs – uitleg plan
5. Van Omme en de Groot – uitleg sloop/bouw
6. Ontvangen vragen via website en nieuwe vragen (via TEAMS)
1. Waarom deze bijeenkomst?
De betrokken partijen vinden het belangrijk om omwonenden, winkeliers en andere belanghebbenden te informeren over de op handen staande plannen. Tijdens deze informatie avond geven we inzicht In de betrokken partijen kom maar Waarom deze herontwikkeling plaatsvindt, welke invulling wordt gegeven n wat de verwacht kan worden van de plannen In de toekomst.
2. Betrokken partijen
Als eerste worden de verschillende partijen benoemd welke nu werkzaam zijn aan het project en onderdeel zijn van de presentatie.
Syntrus Achmea Real Estate and Finance
Syntrus Achmea Real Estate and Finance is onderdeel van de Achmea groep. Zij belegt voor diverse klanten in hypotheken en in vastgoed. Vervolgens exploiteert (verhuur en onderhoud) Syntrus Achmea dit vastgoed. Syntrus Achmea treedt in dit project op als gedelegeerd opdrachtgever van PME.
Herald Besselink werkt bij de afdeling Acquisitie en Ontwikkeling van Syntrus Achmea . De afdeling A&O zorgt voor de aankoop van vastgoed voor de verschillende opdrachtgevers.
Stichting PME pensioen
PME is een pensioenfonds met 340.000 leden en behartigt de belangen van pensioengerechtigden werkzaam In de metaal In de elektro industrie. Zij belegt het pensioengeld in aandelen obligaties maar ook in vast geld goed. Haar ambitie is om duurzaam te beleggen én daarbij vooral te denken aan zo min mogelijk energieverbruik en CO2 uitstoot. PME is sinds 1997 de eigenaar van de V&D-locatie te Roosendaal. In 2017 is het pand leeg komen te staan er zijn diverse plannen ontwikkeld en voorgesteld. In 2020 is gekozen voor sloop en nieuwbouw op deze locatie.
Van Omme & De Groot
Van Omme & De Groot is een middelgrote projectontwikkelaar en bouwer uit Rotterdam. Zij hebben in hun 100-jarig bestaan door heel Nederland diverse woningbouw- en utiliteitsprojecten ontwikkeld en uitgevoerd en diverse projecten in voorbereiding. Na een marktconsultatie zijn zij door Syntrus Achmea uitgenodigd om de ontwikkeling en de realisatie van dit project op zich te nemen.
Marco Dijkshoorn is directeur van de ontwikkeltak van Van Omme en de Groot.
Common Affairs
Common Affairs is een architectenbureau uit Amsterdam. Common Affairs maakt onalledaagse architectuur voor het dagelijks leven. Zij creëren opvallende gebouwen en plekken die ieder mens zich eigen kan maken. Zij werken vanuit de overtuiging dat goed ontwerp de balans vindt tussen visie, verbeelding en functionaliteit. Dat zie je terug in de gelaagdheid van hun werk. Zij wegen belangen af én dagen uit. Het bureau is gespecialiseerd in binnenstedelijke ontwikkelingen, met de nadruk op duurzame gebouwen met een gemengd programma. Jos van Eldonk is directeur bij Common Affairs en (hoofd)architect
Vanaf 2019 zijn er door Syntrus Achmea verschillende plannen voorgedragen aan PME om te komen tot een nieuwe invulling van deze locatie. Begin 2022 is op het huidige plan akkoord gekregen om dit verder uit te werken waarbij duurzaamheid aandacht moet krijgen.
Gemeente Roosendaal
Algemeen bekend.
Ook aanwezig bij deze participatieavond.
3. Uitleg herontwikkeling V&D-locatie
3.1. Proces herontwikkeling V&D-locatie
Vanaf 2019 zijn er door Syntrus Achmea verschillende plannen voorgedragen aan PME om te komen tot een nieuwe invulling van deze locatie. Begin 2022 is op het huidige plan akkoord gekregen om dit verder uit te werken waarbij duurzaamheid aandacht moet krijgen.
Tezamen met dit akkoord van de eigenaar is ook overeenstemming met de gemeente Roosendaal, in de vorm van een anterieure overeenkomst. In deze overeenkomst worden de kaders van het bestemmingsplan, aantal en soort woningen, het parkeren en andere zaken vastgelegd.
De volgende stap is het contracteren van de diverse partijen die ons ondersteunen in de verschillende vergunningen, het opstellen van de ontwerpen, het slopen en realiseren van het bouwwerk en het maken van afspraken met de zorgpartij.
Een belangrijk onderdeel is het wijzigen van het bestemmingsplan, zodat het voorliggende plan ook daadwerkelijk gerealiseerd kan en mag worden. Hiervoor zal als onderlegger een zogenaamd schetsontwerp worden opgesteld door de architect, waarin de eisen en wensen van de partijen tot uiting komen.
Wanneer alle seinen op groen staan zal het ontwerp verder worden uitwerkt tot werktekeningen en kan tot uitvoering worden over gaan. Voordat met de nieuwbouw wordt gestart zal het oude pand volledig gesloopt worden.
3.2. Waarom herontwikkeling?
Het V&D panden staat al sinds enige jaren voor het grootste gedeelte leeg en het verhuurperspectief is zeer laag, door de omvang en de indeling van het pand. De huidige uitstraling pand is “niet zo heel goed” te noemen, terwijl het een bijzondere en prominente plek in de binnenstad van Roosendaal inneemt.
Het toevoegen van woningen in deze krappe woningmarkt is een betere keuze dan het opnieuw realiseren van vierkante meters winkels. Ook voegen woningen meer levendigheid toe, vooral in de avonden en weekenden. Het huidige plan is toekomstgericht met een totaal concept waarbij wonen, “zorg” en kleinschalige winkel-oppervlakte gecombineerd worden.
3.3. Herontwikkeling V&D locatie
Er zijn verschillende redenen voor PME om tot herontwikkeling over te gaan van V&D locatie:

• Vervullen van duurzaamheidsambitie
• Kwaliteitsverbetering voor de uitstraling van het centrum
• Extra toevoeging woningen dichtbij voorzieningen
• Levensloopbestendige/zorggerelateerde woningen toevoegen
• Bevordering doorstroming van de huidige woningvoorraad (koop naar huur)
• Sterk verminderen winkeloppervlakte, gezien de verminderde vraag hiernaar
• Positieve invloed voor de ondernemers in de omgeving

3.4. Aanpassingen t.o.v. eerdere plannen

• Lager volume, de hoogte toren is verlaagd van 50 naar circa 35 meter
• Minder massa; minder woningen van circa 220 naar circa 171 wooneenheden
• Minder winkelruimte (circa 1.000m2)
• Minder parkeren op eigen terrein

4. Presentatie Common Affairs / Architect
4.1. Introductie Common Affairs
Jos van Eldonk stelt zich zelf en zijn team voor en vertelt over het ontwerpproces in relatie tot de omgeving.
4.2. Context
Het voormalige V&D pand aan het Roselaarplein in Roosendaal staat al jaren grotendeels leeg. Vanwege de veranderende retailmarkt is de behoefte aan winkeloppervlak sterk gedaald. Common Affairs ontwerpt samen met Syntrus Achmea en Van Omme & De Groot in opdracht van Pensioenfonds PME een plan voor de herontwikkeling van het gebied. Er wordt ingezet op het (klein) gedeeltelijke behoud van de winkelfunctie en het maken van levendige plinten die de schakel vormen tussen de Roselaar en de rest van het centrum.
4.3. Stedenbouw
Bij de transformatie wordt langs de randen aansluiting gezocht bij de bestaande hoogtes in het centrum. Het plan wordt ingezet om de overgang tussen Oude Markt en Nieuwe Markt te begeleiden. Prominent, op de kop van de Nieuwe Markt gaat het project de hoogte in. Het stoere accent heeft een prominente plek op de kop van het plein en staat in de lange zichtassen richting het centrum.
4.4. Programma
Naast de afzomende winkels, de collectieve voorzieningen en de werkruimtes wordt de begane grond vooral gebruikt voor de ondersteunende functies (parkeren, bergingen, fietsenstalling). Er wordt gewoond op de verdiepingen rond het groen ingerichte woondek.
In totaal komen er ongeveer 170 woningen in het plan, verschillend in grootte en afmetingen. Alle woningen zullen in de huur voor PME worden gerealiseerd. Een deel daarvan is levensloopbestendig en specifiek bedoeld voor ouderen. Deze woningen krijgen een gemeenschappelijke woonkamer aan het woondek. Met de mix aan woningtypes wordt in de herontwikkeling ingezet op starters, senioren, gezinnen en alleenstaanden.
4.5. Parkeren
Het te realiseren programma heeft ook een specifieke parkeerbehoefte. Door de goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer en de toepassing van elektrische deelauto’s (uitgangspunt is vijf parkeerplekken voor deelauto’s) is de parkeerbehoefte enigszins beperkt. Het realiseren van een grote parkeergarage op eigen terrein welke midden in een autoluw gebied ligt is niet haalbaar.
Door de toezegging van het realiseren van een deelauto-concept, is met de gemeente Roosendaal overeengekomen dat ten behoeve van de beleggershuurwoningen circa 25 parkeerplaatsen op eigen (binnen-)terrein gerealiseerd worden. Naast deze parkeerplaatsen worden er op eigen terrein ook vier laad- en losplekken gerealiseerd voor alle huurders van het object.
Om toch over voldoende parkeervoorzieningen te beschikken voor de huurders is met de gemeente Roosendaal overeengekomen dat de huurders eventueel een parkeerabonnement kunnen afsluiten met de exploitant (onderdeel van de gemeente Roosendaal) van nabij gelegen openbare parkeergarages.
4.6. Duurzaamheid
Pensioenfonds PME heeft een hoge ambitie geformuleerd voor het project. Ze willen hun portefeuille verduurzamen. Duurzame gebouwen behouden hun waarde. Het is de ambitie om het casco van het project, zoveel mogelijk in hout te realiseren. De haalbaarheid hiervan wordt op dit moment onderzocht in de ontwerpteams welke worden gevormd.
Ook worden de appartementen energiezuinig uitgevoerd door de toepassing van goed isolatie en de nieuwste warmte concepten.
4.7. Bezonning
Het laatste ontwerp is in een 3D-modeleringsprogramma gezet en vervolgens onderzocht hoe de bezonning en de schaduwwerking uit valt. Geconcludeerd kan worden dat buiten de wintermaanden om de gebouwde omgeving in de nabijheid van het plan weinig tot geen extra schaduw oplevert.
4.8. Vervolg
Common Affairs zal het schets ontwerp in overleg met de opdrachtgevers verder uitwerken en daarna over gaan op het voorlopig ontwerp. Belangrijke aandachtspunten daarin zijn het uitwerken van het gebruik van hout, het ontwerpen van de gevels en het afstemmen van de verschillende plattegronden en aantallen.
Hierbij dient ook afstemming met de gemeente Roosendaal worden gezocht en het plan zal vervolgens ook voorgelegd moeten worden aan de afdeling welstand.
5. Presentatie Van Omme en de Groot / Ontwikkelaar en aannemer
5.1. Introductie Van Omme en de Groot (VODG)
Marco Dijkshoorn stelt zich zelf en zijn team voor en vertelt over de oprichting en de geschiedenis van VODG. VODG verricht met circa 120 medewerkers werkzaamheden in het vastgoed op het gebied van transformatie, renovatie en nieuwbouw. Ook het ontwikkelen van vastgoedprojecten behoort tot hun werk.
Voor dit project wordt VODG ingeschakeld als ontwikkelaar, waarbij de plannen worden uitgewerkt tot een realiseerbaar plan. De bouwtak van VODG zal deze dan uitvoeren. VODG zal samen met Syntrus Achmea en de architect de ideeën en plannen steeds verder vorm gaan geven. Ook zal VODG in samenspraak met de gemeente Roosendaal een procedure opstarten op te komen tot een wijziging van het bestemmingsplan, zodat deze passend is voor o.a. wonen.
5.2. BLVC-plan
Voordat er gestart kan worden, zal het oude V&D-pand gesloopt moeten worden. Om deze realisatie en sloop in goede afstemming met de gemeente en de buurt te laten plaatsvinden zal er een zogenaamd BLVC-plan worden opgesteld.
In een BLVC-plan zijn maatregelen, verantwoordelijkheden en afspraken beschreven rondom bouwprojecten. De afkorting BLVC staat voor Bereikbaarheid, Leefbaarheid, Veiligheid en Communicatie. In het plan staat beschreven hoe de overlast op de omgeving kan worden beperkt en wie het aanspreekpunt is.
5.3. Projectplanning (concept)

• Bestemmingsplan
• Onderzoeken en afstemmingsoverleggen; lopende
• Ter inzage ontwerp bestemmingsplan; zomer/najaar 2022
• Vaststelling aangepast bestemmingsplan door gemeenteraad; najaar 2022
• Ontwerpen en sloopvoorbereiding; eind 2022
• Vergunningen bouw en sloop; 1e kwartaal 2023
• Sloopwerkzaamheden; voorjaar 2023
• Uitvoering bouw; zomer 2023
• Oplevering; najaar 2025

6. Ontvangen vragen via website en nieuwe vragen (via TEAMS)
Via de website is er gelegenheid geweest om vragen te stellen. Ook wordt er in dit overleg de aanwezigen de mogelijkheid geboden om aanvullende vragen te stellen. Herald Besselink meldt dat alle vragen en de gegeven antwoorden worden opgenomen in de website.
Deze zijn terug te vinden via herontwikkelingroosendaal.nl